אזור השרון תמיד היה אחד מסמלי הסטטוס של הנדל"ן הישראלי. ערים כמו רעננה, כפר סבא והוד השרון מושכות אליהן אוכלוסייה חזקה בדירוג סוציואקונומי גבוה, נהנות ממערכות חינוך מובילות, ומהוות מוקד משיכה עבור עולים חדשים ומשפחות צעירות מבוססות. עם זאת, מצוקת הדיור והיעדר עתודות קרקע פנויות במרכזי הערים הללו, דוחפים את התכנון העירוני לעבר גבולות חדשים.
בשנים האחרונות, כביש 531, שהוקם כעורק תחבורה ראשי, הפך להרבה יותר מזה – הוא משמש כזרז שמאיץ את פיתוחן של השכונות החדשות בשרון. יחד עם קו המטרו M1 המתוכנן באזור, מגמת התרחבות הערים החוצה אל עבר השטחים החקלאיים שמקיפים אותן, תופסת תאוצה. בואו נצלול אל הסטטוס הסטטוטורי של עתודות הקרקע המעניינות ביותר בישראל כיום.
כפר סבא: הקונפליקט בין הרשות המקומית לוותמ"ל
כפר סבא מציגה מקרה בוחן מרתק עבור משקיעי נדל"ן. מצד אחד, הרשות המקומית שמעכבת תוכניות חדשות מתוך ניסיון לשמור על עתודות הקרקע הפתוחות לעתיד הרחוק. מצד שני, יעדי הדיור הלאומיים מכתיבים קצב אחר לחלוטין.
הדוגמה הבולטת ביותר לכך היא מתחם צפון בן יהודה. לאחר שנים של הזנחה הועבר המתחם לתכנון של "דירה להשכיר" והוכרז כמתחם עדיפות לאומי שמקודם בוותמ"ל , כשהיעד הוא הקמת שכונת ענק הכוללת לא פחות מ- 12,000 יחידות דיור חדשות. מדובר למעשה בעתודת הקרקע הרציפה הגדולה והאחרונה מסוגה בדרום השרון, וזו שמתוכנן עליה מספר היחידות הגדול ביותר. עבור מי שבוחן רכישת קרקע בכפר סבא, חשוב להבין שעל אף ההתנגדויות המקומיות שעלולות לצוץ, התמיכה הממשלתית בקידום תוכנית זו היא דרמטית. התוכנית המפורטת שהוכנה ע"י דירה להשכיר נמצאת כעת בדיונים סטטוטוריים אחרונים בותמ"ל לפני הפקדתה וכל הסימנים מראים כי גם עיריית כפר סבא הולכת לתמוך במהלך, ככל שתתקבל דרישתה המרכזית לכלול את כל החלקות בשטח התוכנית באיחוד וחלוקה. הצפי להפקדת התוכנית הוא בתוך שנה וכאשר הדבר יקרה, הותמ"ל צפוי לאשר אותך בתוך כשנתיים בלבד, מה שהופך אותה לאחת מהתכוניות המרתקות ביותר היום בישראל.
רעננה: פיתוח אסטרטגי במערב העיר
בניגוד לכפר סבא, נראה שעיריית רעננה לקחה על עצמה בצורה פרואקטיבית יותר את ניהול יעדי הפיתוח החיצוניים שלה, מתוך הבנה שיעדי הצמיחה של העיר דורשים הפשרה מבוקרת ומתוכננת של קרקעות לבנייה, סביב צירי התחבורה.
כיום, מוקדי העניין הסטטוטוריים המרכזיים מתרכזים במערב העיר. תוכנית "מערב רעננה" (רע/2020) מהווה את אחת מתוכניות הדגל בשרון, עם צפי להקמת למעלה מ- 2,000 יחידות דיור לצד שטחי תעסוקה, במיקום אסטרטגי מול הפארק ובסמיכות לתחנת הרכבת רעננה-מערב. בניגוד לשכונת צפון בן יהודה, תוכנית מערב רעננה מקדמת בנייה של מתחם יוקרתי לאוכלוסייה אמידה במיוחד, בדומה למתחם בצפון הרצליה שמקודם גכם הוא בימים אלה מעבר לכביש.
במקביל, מקודמת גם ברעננה תוכניות מתחם שביב בגבול עם הרצליה, אם כי מתחם זה נמצא בשלבי תוכנון מוקדמים יחסית.
לכן, משקיעים המחפשים כיום קרקע ברעננה ממקדים את תשומת לבם בדיוק במתחם מערב רעננה, שכבר עבר איחוד וחלוקה וצפוי להיות מאושר לבנייה כבר בשנה הקרובה. כניסה לפרויקט בנקודת הזמן הזו היא הבטוחה ביותר והיא מקצרת משמעותית את טווח ההמתנה למפתח לעומת קרקעות חקלאיות שטרם הופקדו עבורן טבלאות איזון והקצאה.
הוד השרון: בין שמירה על הצביון הכפרי לפיתוח מואץ
הוד השרון, המאופיינת מסורתית בבנייה נמוכה ומרחבים ירוקים, נמצאת גם היא בנקודת רתיחה תכנונית. תוכנית המתאר הכוללנית של העיר (הר/2050) מבקשת לאזן בין שימור הריאות הירוקות ונחל הירקון לבין יעדי הציפוף הארציים. מוקדי העניין המרכזיים מתנקזים כיום למתחמים דוגמת הר/1202 בצפון-מזרח העיר ומתחם "נוף ירקון", המוכרז כמתחם מועדף דיור ומקודם על ידי "דירה להשכיר", בדרומה.
בשל ההתנגדות העזה של עיריית הוד השרון לקידום בנייה חדשה בעיר, ללא התחייבות להשקעה ממשלתית בפיתוח תשתיות מתאימות, הועברו לא פחות משלושה מתחמי ענק לתכנון של דירה להשכיר. תוכניות אלה כוללות את מתחם נוף ירקון, מתחם שביל התפוזים ומתחם תע"ש-מזרח. לצד מתחמים אלה מקודם בעיר גם מתחם הענק הר/1202, שהתוכנית עבורו נדחתה ע"י הוועדה המחוזית בשל אי עמידה בתנאי הצפיפות הנדרשים.
לכן, עבור מי שבוחן רכישת קרקע בהוד השרון, חשוב לקחת בחשבון שעל אף שמדובר במיקום אטרקטיבי התכנון עוד עשוי לקחת לא מעט זמן ולסבול מלא מעט התנגדויות.
ניהול סיכונים ותשואות בתהליכי הפשרה
בתקופה שבה מחירי הדירות החדשות באזור השרון מזנקים במאות אלפי שקלים וחוצים רמות שיא, רכישת זכות לדירה על הנייר היא אסטרטגיה חכמה להגדלת הון עצמי תוך חסכון משמעותי במחירי הקצה. עם זאת, ההבדל בין ספקולציה מסוכנת לבין קרקע להשקעה עם פוטנציאל השבחה אמיתי, טמון בבדיקת עומק של הסטטוס התכנוני.
תקן 22 השמאי הוא דרישת סף הכרחית אך אינה מספקת. משקיע נדל"ן אנליטי בודק אילו גופים עומדים מאחורי התכנון (עירייה מול ממשלה), מהו השלב הסטטוטורי המדויק בו נמצאת התוכנית, כיצד נראות טבלאות האיזון ומהי הקרבה לתשתיות התחבורה החדשות באזור.